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    產業新城是什么?

    產業新城是以城鄉一體、產城融合、生態宜居為一體的新城鎮開發哲學,是指在城市主城區之外,以人為核心、以產業發展為基石、以城市建設為依托,產業高度聚集、城市功能高度完善、優化美化生態環境的城市新區,是推動地方產業轉型升級的動力引擎。產業新城的開發,多先以工業產業聚集發展為主導,如大型工業園區、經濟開發區等特定區域的建設與應用。在發展歷程中,逐步通過產業的轉型升級,形成以支柱產業發展為主的集生產、生活、休閑、娛樂等為一體的新型城區,并通過“以產興城、以城帶產”的模式,進而實現“產城共融、城鄉統籌、共同發展”的開發目標。產業新城是一種以產業發展帶動城市建設的區域經濟發展方式,著重體現產業與城市的協調發展,及其雙向融合的發展理念。

    產業新城通過“產業園區化 —— 園區城市化 —— 城市現代化 —— 產城一體化 —— 城市智慧化”的發展路徑,實現產業與城市的匹配、融合與進步。產業新城以人本文化為核心、以產業發展為基石、以“產城融合”為標志,集合了中國古老的“天、地、人”城市開發哲學?,F代產業新城的開發,已不同于原有單純的經濟開發區、工業園的建設,也不同于大都市周邊的“臥城、睡城”,其最為顯著的特征就是“產與城的融合”,是現代產業化和城鎮化發展相結合的一種新興的城市演進方式。隨著中國智能制造的發展,產業新城模式將在繼承傳統新城發展優點的基礎上,彌補其持續發展能力不足的弱勢,將區域經濟的發展從單一的生產型園區建設,逐步轉為以“產業、服務、生活”多點支撐的可持續型城市經濟轉型。

    產業新城有何特點?

    產業新城理念是如何形成的?

    產業新城是新時代新興城市化進程的產物

    2012年,黨的十八大報告明確提出:“堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路,推動信息化和工業化深度融合、工業化和城鎮化良性互動、城鎮化和農業現代化相互協調,促進工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展”?!靶滤幕钡耐桨l展,要求在產業結構升級與調整過程中實現新型城鎮化,使產業新城的發展沒有“水分”,避免未來在城鎮化過程中出現“空城”、“被城鎮化”。因此,新城建設得天時且前途光明。其次,產業新城概念所傳達出的以產業為支撐促進區域經濟發展的邏輯,容易被接受且通俗易懂,因此迅速成為各地陷入發展困境的新城發展的理念指導。此時,產業新城已得“地利”。產業發展與經濟規律的限制,使得產業新城的建設并不會如各地想象中來的那么容易。在大量的實踐中,由于缺乏有效的開發與操作指導,及與其相對應的規劃建設,加之配套的產業政策與金融政策的缺失,使得大部分的新城缺乏有效地產業支撐及可持續發展的能力。

    產業新城并非“產業+新城”那么簡單。此時尚缺“人和”。產業新城的發展,并非單純地迎合城市化的發展,它需要在自身經濟、政治、文化、特色產業、資源稟賦的基礎上,以人為本、產業先行,城市化推進符合產業發展的需求,符合個人發展的需求,為本土人口意愿服務。此時,便形成了新城的“人和”。從各地的現代產業新城的發展歷程不難看出,成功的新城對原先的中心城區會產生較大的吸附力,將原有的人口、產業吸引過來,并產生更大的聚集力,這也就詮釋了“產業鑄就新城發展的原動力”的意義。未來,在智慧城市發展理念的指導下,新興產業新城的地位將更加凸顯,而這一時期該如何操作、如何運營,將成為每個參與新城建設與發展人士需要著重思考的問題。

    產業新城分為哪些階段?

    縱觀產業新城的發展
    其理論與實踐大致可分為三個階段
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    一個成功的新城不僅需要具備較為完整的產業鏈及其延伸產業支持,更需要為生活在其中的人們提供滿足日常居住、生活、文化、教育及其他功能,即所謂人本精神,在能夠與其他區域進行交互的同時,也能做到較為高度的獨立性。

    產業新城的核心是什么?

    產業新城的發展有三個核心要點,即:

    經濟增長、人民幸福、具有特色。

    作為新城建設的企業而言,始終需要圍繞這三個核心要點來運作,才能實現企業盈利與社會和諧的政企民的多贏。

    產業新城建設的目標是什么?

    產業新城集生產、生活、休閑、娛樂、服務等于一體,其發展離不開完善的基礎設施和配套的公共服務設施建設。以特色產業園區為代表,其通過高標準、高質量的建設與完善的服務與管理,可持續發展為核心理念,促進產業聚集與轉型升級,逐步成為行業的領跑者,進而實現區域的和諧發展。

    產業新城的建設目標:1、實現產城融合發展,促進產業轉型升級。產業優先、完善居住、促進經濟發展,新城的進步又反過來促進產業調整與升級,進而實現產城促進、融合發展。
    2、實現區域和諧、經濟高效、生態良性循環的人類居住形式。
    3、實現企業盈利、社會和諧的政企雙贏模式。

    產業新城建設的意義是什么?

    產業新城的建設是響應國家政策號召,推動新型城鎮化的重要舉措。產業是城市發展的基礎,城市是產業發展的載體,城市和產業共生、共利。

    產業新城對于新型城鎮化推進具有重要的建設意義:
    有利于實現城市土地集約化,
    擴大產業空間加速產業聚集;
    有利于增加就業人口,
    規避盲目城市化帶來的空城現象;
    有利于構建城市產業生態體系,
    增強產業自我更新能力;
    有利于城鎮化有序推進,
    促進城市一體化建設。

    產業新城有哪些開發模式?

    產業地產含義

    產業地產是工業地產的升級與換代,產業地產是整合資源、承載與促進產業發展的地產形態,是一種將地產開發、產業發展和城市功能三方面發展有機結合、相互促進的新商業模式。

    在國家地產調控及鼓勵產業升級轉型發展的大政策背景下,產業與地產的結合成為大的趨勢,也越來越緊密,因此,產業地產開發隨即成為房地產企業新的轉型方向,在國家政策和地方政府的支持下蓬勃發展。

    產業地產的開發模式

    產業地產開發和演進均離不開政府、開發運營商、進駐企業這三大主體。

    • 政府

      產業地產的指導者,提供政策、稅收、服務支持,
      參與或部分參與土地一級開發;

    • 開發運營商

      進行土地開發,并負責整體建設和產業招商,
      以及后續的運營和產業服務。

    • 進駐企業

      終端使用者,產業運營的參與者,通過有償方式
      使用開發者提供的產品、管理和服務。

    針對三大主體在實際操作中扮演角色的具體情況,往往出現三種開發模式,
    即:政府主導型開發模式、主體企業引導模式和產業地產商模式。

    • 政府主導型開發模式

      政府根據城市規劃發展的需要,基于社會經濟發展等因素,經招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的產業發展項目,以地產為載體,產業項目為依托,實現城市功能建設的開發模式。
      該模式下,由政府直接或成立全資公司進行開發建設、招商引資,承擔開發商的角色。這種模式下的園區往往在后期運營上市場化不足,難以真正實現改革創新和運營升級。

    • 主體企業引導模式

      主體企業在占據行業主導地位的情況下,以開發運營商的角色借助其在產業鏈中的強大號召力,以出售、出租等方式吸引產業鏈各節點、同類企業的聚集,最終實現對整個產業鏈的完善,此時主體企業完成了開發商的園區開發建設、招商甚至是后期運營服務的工作。在這種模式下,由于產業主導企業通常在開發建設上專業性的不足,難以控制較大規模的園區開發建設及運營管理,通常只適用于一些較小的新城市單元的開發。

    • 產業地產商模式

      隨著產業地產的逐漸成熟、產業升級和園區市場化運作的需求迫使政府、開發商和企業三方進行更加具體和清晰的角色定位,共同進行產業地產開發與運營模式的改革創新。
      目前,產業地產的開發已經進入了“產城時代”,以園區發展+地產開發結合的PPP開發和運營模式是較為普遍和具有前景的模式。

    產業地產開發需要解決的關鍵問題

    產業地產成功的關鍵要素

    “園區運營+地產開發”的PPP模式

    PPP(Public—Private—Partnership)是一種融資和項目管理模式,是指政府與私人組織之間,為了提供某種公共物品和服務,
    以特許權協議為基礎,彼此之間形成一種伙伴式的合作關系,利益共享、風險共擔、全程合作,并通過簽署合同來明確雙方的權利和義務,
    以確保合作的順利完成,最終使合作各方達到比預期單獨行動更為有利的結果。

    產業地產開發的PPP模式

    產業地產PPP開發模式是指政府和社會資本合作,公共部門與民營企業以特許經營權協議為基礎進行全程合作,由民間企業負責項目融資,
    政府部門和企業共同參與城市軌道交通等基礎設施的建設和運營。PPP模式目標有兩種,
    一是低層次目標,指特定項目的短期目標;
    二是高層次目標,指引入適應部門參與基礎設施建設的綜合長期合作的目標。

    層次目標

    機構之間

    機構內部

    公共部門

    私營部門

    低層次目標

    增加或提高基層設施水平

    獲取項目的有效回報

    分配責任和收益

    高層次目標

    資金的有效利用

    增加市場份額和占有量

    有效服務設施的供給

    產業地產開發成功關鍵要素

    綜合起來分為城市地產綜合體、城市配套綜合體和產業地產綜合體三大塊:

    城市地產綜合體

    城市中心、商業配套、休/旅配套、住宅配套

    城市配套綜合體

    文化教育心、景觀、智能信息、公共設施

    產業地產綜合體

    工業園區、文化創意、特色商貿、總部研發

    縱觀已經發展較為成功的產業地產案例,
    產業地產的健全發展離不開城市建設、地產開發和配套設施建設三者協調發展,以下為產業地產開發成功八大關鍵要素:

    產業地產發展運營體系

    產業地產盈利模式

    產業地產是順應產業遷徙與升級、新型城鎮化等發展趨勢,實現“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”的發展目標,也即企業受政府委托,在產業、區域政策指導下,以土地為載體,以產業園開發、產業導入及聚集為切入點,通過規劃實施區域經濟可持續發展方案,在城市近郊開發、經營宜居宜業的衛星城,在為政府創造就業、拉動GDP、提高財政收入及城市化率的同時,獲得開發、建設、運營帶來的土地溢價及服務費等收益。

    關于產業地產開發的痛點問題

    對開發企業而言,從事大規模的產業地產開發存在著以下幾個核心的痛點問題,只有解決了這些問題,才能真正做好一個產業項目。

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